Qué obligaciones tiene el inquilino en Uruguay durante el alquiler

Obligaciones principales durante el alquiler

Estas son las obligaciones que conviene identificar desde el inicio del arrendamiento. La aplicación concreta puede variar por el régimen del contrato, las cláusulas pactadas y la garantía utilizada.

• Pagar el alquiler en la forma y fechas previstas, y conservar los recibos o comprobantes.
• Pagar consumos, gastos comunes y servicios accesorios cuando la ley o el contrato los atribuyan al inquilino. La Ley N.º 19.889 establece esa regla para consumos, gastos comunes y servicios accesorios, salvo pacto expreso en contrario.
• Usar la vivienda conforme al destino pactado y conservarla con diligencia.
• Asumir las reparaciones locativas derivadas del uso. La responsabilidad por una reparación determinada depende de la causa del daño, el contrato, el inventario y la prueba disponible.
• Solicitar autorización antes de hacer mejoras o modificaciones cuando corresponda. En los contratos gestionados por el Servicio de Garantía de Alquileres, la autorización debe ser expresa y las modificaciones deben documentarse en el inventario cuando aplique.
• Coordinar el acceso a la vivienda cuando exista una causa justificada. La información oficial del SGA prevé el ingreso para reparaciones necesarias, tasación o gestiones de venta; no supone un derecho de ingreso arbitrario o ilimitado.
• Devolver el inmueble al finalizar en el estado en que fue recibido, considerando el deterioro propio del uso y goce legítimos.

Qué es una regla general y qué depende del caso

El inventario inicial es especialmente importante. Si el contrato no especificó el estado en que se recibió la vivienda, el Código Civil presume que fue recibida en buen estado, salvo prueba en contrario. Por eso conviene conservar inventario, fotografías, comunicaciones y comprobantes de pago.

Cómo cambian las obligaciones según la garantía

Las garantías privadas pueden tener reglas y procedimientos propios. Si el contrato no utiliza el SGA ni el Fondo de ANV/MVOT, corresponde revisar el reglamento de la garantía contratada.

Quién interviene y qué debe hacer

Qué hacer para cumplir y dejar constancia

1. Leé el contrato, las adendas y el inventario. Identificá qué dice sobre alquiler, servicios, gastos comunes, tributos, reparaciones, mejoras, acceso y finalización.
2. Pagá el alquiler y los conceptos que estén a tu cargo por el medio previsto. Guardá recibos, transferencias, facturas de servicios y constancias de gastos comunes.
3. Usá la vivienda según el destino pactado y comunicá de forma documentada al propietario o administrador los daños y las reparaciones necesarias.
4. Antes de realizar una obra, mejora o modificación, pedí autorización expresa. Si interviene el SGA, verificá también si corresponde modificar el inventario.
5. Si se necesita ingresar para una reparación, tasación o gestión de venta dentro de un contrato SGA, coordiná fecha y condiciones razonables. Esa regla no habilita ingresos sin causa o sin coordinación.
6. Al finalizar, retirá tus objetos, documentá el estado de la vivienda, saldá los conceptos que correspondan y entregá las llaves contra recibo con fecha y firma.

Reparaciones: qué no conviene confundir

Las reparaciones locativas derivadas del uso de la vivienda pueden corresponder al inquilino. En cambio, la información oficial del SGA identifica como responsabilidad del arrendador las reparaciones edilicias necesarias para la habitabilidad, como problemas estructurales, roturas de cañerías, humedades estructurales o fallas de instalaciones.

Esto no permite decidir automáticamente quién debe pagar en un caso concreto. Para resolverlo pueden ser relevantes la causa del daño, el contrato, el inventario, las comunicaciones previas, fotos, presupuestos e informes técnicos.

Documentos que conviene conservar

• Contrato de arrendamiento, adendas y documentación de la garantía.
• Inventario inicial y sus modificaciones.
• Recibos del alquiler y comprobantes de pagos de servicios, gastos comunes o tributos a tu cargo.
• Mensajes, correos u otras comunicaciones sobre reparaciones, daños, autorizaciones y acceso a la vivienda.
• Fotografías, videos, presupuestos o informes técnicos cuando ayuden a acreditar el estado del inmueble.
• Constancia de entrega de llaves, con fecha y firma de quien entrega y recibe.

Entrega de la vivienda y tasación de desperfectos en el SGA

En una rescisión gestionada por el Servicio de Garantía de Alquileres de la CGN, la finca debe entregarse libre de personas y objetos, y las llaves deben entregarse contra recibo. Luego puede realizarse una tasación de desperfectos.

Si no estás de acuerdo con una tasación del SGA, el plazo para reclamar es de 5 días hábiles desde la notificación. Es un plazo de presentación del reclamo, no una promesa de resolución, y no se aplica automáticamente a alquileres o garantías ajenos al SGA.

Los valores y criterios de tasación del SGA son datos sujetos a actualización. Antes de una tasación o reclamo, verificá la resolución y los canales vigentes en la información oficial del servicio.

Costos y plazos que pueden variar

• No existe un costo único: el costo total depende de los servicios, gastos, tributos, reparaciones y garantía aplicables al contrato.
• SGA-CGN: el recargo del 10% por cobro de servicios accesorios impagos es una regla informada para ese sistema de garantía, no para cualquier alquiler privado.
• Fondo ANV/MVOT: la comisión mensual del 3% del alquiler para inquilino y propietario corresponde a ese Fondo específico.
• Rescisión y entrega: no hay un plazo general único para todos los contratos; depende del régimen de arrendamiento, las cláusulas pactadas y la garantía utilizada.

Si existe un conflicto

Una diferencia sobre deudas, reparaciones, deterioros, rescisión o cláusulas contractuales debe analizarse con el contrato y la prueba disponible. Presentar una comunicación o un reclamo no garantiza un resultado favorable.

En conflictos complejos, daños discutidos, desalojos, nulidad de cláusulas o eventuales daños y perjuicios, esta guía no sustituye el asesoramiento de un abogado, defensoría pública o servicio de orientación jurídica.