En un alquiler, no importa solamente qué elemento se rompió: importa por qué se dañó, cuál era su estado inicial y si afecta la habitabilidad.
En general, el arrendador debe asumir las reparaciones necesarias o edilicias y los defectos graves que impiden usar la vivienda, siempre que no hayan sido causados por el inquilino. El inquilino debe asumir las reparaciones locativas vinculadas al uso, a su culpa o a la de las personas a su cargo. El desgaste normal, la vetustez, los defectos de construcción y la fuerza mayor no se cargan automáticamente al inquilino.
La causa del desperfecto define quién asume el costo.
Avisá por escrito y guardá evidencia, salvo una urgencia que no permita esperar.
No descontar unilateralmente el gasto del alquiler.
Quién paga según el tipo de reparación
| Situación | Regla práctica | Qué conviene documentar |
|---|---|---|
| Reparación necesaria o edilicia que afecta la habitabilidad | Corresponde al arrendador, si no fue causada por el inquilino. | Fotos, aviso escrito, presupuestos y respuesta del propietario o administrador. |
| Vicio o defecto grave que impide usar la vivienda | El arrendador responde aun si no conocía el defecto o si aparece durante el arriendo, con las salvedades legales aplicables. | Estado del inmueble, comunicaciones, informe técnico si existe y contrato. |
| Reparación locativa por uso o culpa del inquilino | Corresponde al inquilino. También puede responder por deterioros atribuibles a quienes dependen de él. | Inventario de entrada, evidencia de la causa y presupuesto o factura. |
| Desgaste normal, antigüedad, vetustez o defecto constructivo | No se atribuye automáticamente al inquilino. | Inventario, fotos del estado previo y evidencia de la causa. |
| Mejora voluntaria | No equivale a una reparación necesaria. En el ámbito SGA-CGN requiere autorización expresa y escrita del arrendador. | Autorización escrita y, si corresponde, modificación del inventario. |
Una cañería, una humedad, una cerradura o una azotea no tienen siempre la misma solución. Una rotura puede provenir del uso, de una instalación deteriorada, de vetustez o de un defecto constructivo.
Qué se considera una reparación locativa
El Código Civil pone a cargo del inquilino las reparaciones locativas y, en general, los deterioros que ordinariamente se producen por su culpa o la de sus dependientes. También establece deberes de conservación sobre elementos interiores de la vivienda, como paredes, pavimentos, cañerías, cristales, puertas, ventanas y cerraduras.
Eso no significa que toda rotura de esos elementos deba pagarla el inquilino. Para atribuirle el costo debe analizarse la causa concreta y las exclusiones legales, entre ellas el deterioro por tiempo, uso legítimo, fuerza mayor, caso fortuito, mala calidad del edificio, vetustez, naturaleza del suelo o defectos de construcción.
Qué hacer si aparece un desperfecto
- Revisá el contrato y el inventario. Compará el estado documentado al ingreso con el desperfecto actual y reuní las constancias de cambios posteriores aceptados por las partes.
- Avisá prontamente al arrendador o administrador. Hacelo por un medio escrito que deje constancia. Indicá qué ocurrió, cuándo lo detectaste, si hay riesgo para la vivienda o terceros y solicitá la reparación.
- Guardá prueba de la causa y del gasto. Conservá fotos, videos, mensajes, presupuestos, facturas o recibos. Un informe técnico puede ser relevante si la causa está discutida.
- Si la reparación es urgente e indispensable, documentá todo. Cuando no sea posible avisar a tiempo, o el arrendador no actúe oportunamente, el inquilino que pague una reparación indispensable y no locativa deberá poder acreditar la necesidad y que el costo fue razonable.
- Dejá por escrito cualquier acuerdo. Si las partes acuerdan quién contrata, paga o reintegra el arreglo, conviene que consten el alcance de la obra, el importe y los comprobantes.
Si el inquilino pagó una reparación necesaria
El Código Civil prevé el reembolso de una reparación indispensable no locativa cuando no se volvió necesaria por culpa del inquilino y este dio pronta noticia al arrendador para que la hiciera. También contempla los casos en que no pudo avisar a tiempo o el arrendador no actuó oportunamente.
Para sostener un pedido de reembolso deben poder acreditarse, en conjunto, la necesidad de la reparación, la falta de culpa del inquilino, el aviso previo o la urgencia, y la razonabilidad del costo. Esto no habilita por sí solo a descontar el importe del alquiler.
Documentos que conviene conservar
- Contrato de arrendamiento y anexos.
- Inventario de entrada y sus modificaciones, si existen.
- Fotos, videos o constancias del estado inicial y del desperfecto.
- Aviso escrito enviado al arrendador o administrador y su respuesta.
- Presupuestos, facturas, recibos e informe técnico si lo hubiera.
- Autorización expresa y escrita del arrendador si se trata de una mejora.
Reparación necesaria y mejora no son lo mismo
Una reparación necesaria busca evitar un daño o restablecer condiciones de uso y habitabilidad. Una mejora modifica o agrega una prestación a la vivienda por decisión de quien la realiza. Antes de hacer una mejora, el inquilino debería contar con autorización expresa y escrita del propietario.
En los contratos afianzados por el Servicio de Garantía de Alquileres de la Contaduría General de la Nación (SGA-CGN), las mejoras del inquilino requieren esa autorización y su tratamiento ante el servicio. Una mejora no autorizada puede tasarse como desperfecto frente al estado original del inmueble.
Si el contrato tiene garantía de CGN-SGA
La orientación del SGA-CGN indica que las reparaciones edilicias que aseguran la habitabilidad, como humedades, roturas de cañerías e instalaciones eléctricas, son de cargo del arrendador cuando corresponda. Las reparaciones locativas originadas en el uso son de cargo del inquilino. Los vicios ocultos no incluidos en el inventario que afecten la habitabilidad también se atribuyen al arrendador en ese ámbito.
Al finalizar un contrato gestionado por SGA-CGN, si se notifica una tasación de desperfectos, el inquilino puede reclamarla por el organismo que recibió las llaves o ante SGA-CGN, de forma presencial o en línea.
Dato sujeto a actualización: el plazo informado por SGA-CGN para reclamar una tasación de desperfectos es de 5 días hábiles desde la notificación. Es un plazo específico de ese servicio y del cierre del contrato; no se aplica a todas las reparaciones ni a contratos con otras garantías.
Costes y plazos: qué está definido y qué depende del caso
Reglas estables
La distribución general depende de si el gasto es una reparación necesaria o no locativa, una reparación locativa atribuible al uso o culpa, un deterioro excluido de responsabilidad del inquilino o una mejora.
Datos que no tienen cifra general
No se identificó una tasa pública nacional para avisar al propietario o documentar un reclamo privado. Tampoco se identificó un plazo nacional expresado en días para que el arrendador ejecute una reparación tras el aviso.
El costo de la obra no es una tasa administrativa: lo asume quien resulte responsable según la causa, el contrato aplicable y la prueba disponible. Si se contratan técnicos, escribanos o abogados, sus honorarios son costos externos y dependen de cada contratación.
Cuando no hay acuerdo
MVOT y ANV intervienen en el Fondo de Garantía de Alquiler según el territorio, y CGN-SGA gestiona sus contratos y trámites específicos. No son una vía administrativa general para decidir quién debe pagar una reparación entre particulares.
Si se discuten la causa del daño, el alcance de una cláusula contractual, el reembolso, daños y perjuicios, una reducción del alquiler o la rescisión, corresponde obtener asesoramiento jurídico individual antes de retener pagos, descontar gastos o iniciar una acción. Esta guía no sustituye ese análisis.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga una humedad o una pérdida de cañería?
Puede corresponder al arrendador si se trata de un problema edilicio, de habitabilidad, vetustez o defecto de construcción. Si el daño se originó en el uso o culpa del inquilino, puede ser una reparación locativa a su cargo. Hay que documentar la causa antes de asignar el costo.
¿El inquilino paga el deterioro por antigüedad?
No automáticamente. El Código Civil excluye la responsabilidad del inquilino por deterioros provenientes del tiempo, uso legítimo, vetustez, mala calidad del edificio y defectos de construcción, entre otros supuestos.
¿Puede el inquilino arreglar una urgencia y pedir devolución?
Puede existir derecho a reembolso si la reparación era indispensable y no locativa, no fue necesaria por culpa del inquilino, se avisó prontamente al arrendador o no era posible avisar a tiempo, y se prueba la necesidad y el costo razonable. El resultado depende de esos requisitos y de la evidencia.
¿Se puede descontar del alquiler lo que se pagó por un arreglo?
No conviene hacerlo unilateralmente. La regulación del reembolso no equivale a una autorización administrativa general para compensar ese importe con el alquiler. Si no hay acuerdo escrito, buscá orientación jurídica individual.
¿MVOT o ANV resuelven este conflicto?
No se identificó un trámite de MVOT o ANV para resolver el fondo de una controversia privada ordinaria sobre reparaciones. Su participación relevada se vincula al Fondo de Garantía de Alquiler; para Montevideo y Canelones atiende MVOT, y para el resto del país interviene ANV en esa garantía.
Fuentes oficiales
- Código Civil, artículo 1804: vicios o defectos graves que impiden el uso.
- Código Civil, artículo 1807: reembolso de reparaciones indispensables no locativas.
- Código Civil, artículo 1818 y artículo 1819: reparaciones locativas y exclusiones de responsabilidad.
- Código Civil, artículo 1820: deberes específicos de conservación del inquilino.
- CGN-SGA: derechos y obligaciones del inquilino.
- CGN-SGA: derechos y obligaciones del arrendador.
- CGN-SGA: reparaciones y mejoras realizadas por el inquilino.