Qué hacer si el inquilino deja de pagar el alquiler en Uruguay

No conviene aplicar automáticamente un plazo de tres o de diez días. Antes de intimar o iniciar una acción, hay que verificar qué norma rige el contrato y si existe una cláusula de mora automática. Tampoco corresponde intentar recuperar el inmueble por cuenta propia, cambiar cerraduras, retirar bienes o cortar servicios: el lanzamiento es una actuación judicial.

Qué revisar antes de reclamar

• El contrato de arrendamiento, sus anexos, renovaciones y la fecha de vencimiento de cada alquiler.
• El destino del inmueble: casa-habitación, comercio u otro.
• La garantía concreta: CGN-SGA, convenio estatal, BPS, Fondo de Garantía de Alquiler, ANDA, aseguradora, otra garantía privada o ausencia de garantía.
• La cláusula sobre mora y la forma prevista para las comunicaciones.
• Los meses impagos y los conceptos adeudados por separado: alquiler, gastos comunes, consumos, tributos y otros servicios accesorios.
• Quién figura como arrendador, administrador, apoderado o subarrendador, y qué documento acredita que puede actuar.

Cómo actuar, paso a paso

1. Ordená la prueba de la deuda. Reuní el contrato, los recibos, transferencias, estados de cuenta, comunicaciones y el detalle mensual de los importes vencidos. Si reclamás accesorios, conservá también las facturas o liquidaciones que permitan identificarlos.
2. Clasificá el contrato y la garantía. Confirmá si el contrato está gestionado por CGN-SGA, si corresponde a una garantía estatal distinta o si no tiene garantía. Revisá además si el contrato se sometió expresamente al régimen de la Ley N.º 19.889.
3. Si interviene CGN-SGA, consultá primero la gestión correspondiente. Para contratos garantizados por ese servicio, el arrendador debe consultar la deuda que pueda estar cubierta y conservar la constancia disponible. El canal oficial de deuda de alquiler está orientado principalmente a la regularización por parte del inquilino; no equivale por sí solo a una demanda judicial del propietario.
4. Intimá el pago cuando corresponda. La intimación debe ajustarse al régimen legal y al contrato. Conservá copia del texto enviado y una constancia fehaciente de envío o recepción. En el régimen especial sin garantía, la ley admite el telegrama colacionado.
5. Si se configura la mora y no hay regularización, evaluá la acción judicial. El desalojo por mal pagador se promueve ante el Poder Judicial. La acción de cobro de alquileres puede acumularse al desalojo o promoverse en una pieza separada, según corresponda al caso.
6. Solicitá el lanzamiento solo dentro del proceso judicial. Si existe una providencia firme de desalojo y vence el plazo sin entrega voluntaria, corresponde solicitar el lanzamiento ante el juzgado competente.

Qué organismo interviene en cada etapa

Plazos: qué regla puede aplicar y qué no significa

Los siguientes son plazos legales verificados, no una promesa sobre cuánto demorará todo el juicio. La duración total depende de las actuaciones del expediente, las notificaciones, la eventual oposición y las decisiones judiciales.

Si es un contrato sin garantía comprendido en la Ley N.º 19.889

Para estar en este régimen deben cumplirse en conjunto cinco condiciones: destino de casa-habitación, ausencia de garantías, contrato escrito, plazo y precio expresos, y voluntad expresa de someterse a esa ley. Si falta alguna, no corresponde aplicar este régimen especial.

• Vencido el plazo de pago, el arrendador puede intimar. La mora se configura si no se paga dentro de los tres días hábiles contados desde el día hábil siguiente a la intimación, salvo que se haya pactado mora automática.
• Configurada la mora, puede promoverse el desalojo por mal pagador mediante proceso de estructura monitoria.
• El inquilino tiene seis días hábiles para oponer las excepciones admitidas por la normativa aplicable.
• Si se decreta el desalojo, el plazo legal de desocupación es de seis días hábiles desde el día siguiente a la notificación de la sentencia.
• Una vez firme la providencia y vencido ese plazo sin entrega voluntaria, puede solicitarse el lanzamiento. La ley establece cinco días hábiles para que el alguacil lo efectivice desde la notificación al arrendatario de la providencia que lo dispone.

Si rige el Decreto-Ley N.º 14.219

En los contratos sometidos a ese régimen, la intimación no puede realizarse antes de transcurridos diez días desde la fecha en que debió pagarse el alquiler. Luego de la intimación, el arrendatario se considera moroso si no paga dentro de los diez días hábiles inmediatos siguientes. Estos plazos no se trasladan automáticamente al régimen especial sin garantía de la Ley N.º 19.889.

Documentos que conviene tener preparados

• Contrato de arrendamiento y anexos, modificaciones, renovaciones o constancias de subarrendamiento, si existen.
• Documento o constancia de la garantía, o elementos que acrediten que no existe garantía.
• Detalle de los alquileres vencidos y no pagados, con sus períodos.
• Recibos, transferencias, depósitos, estados de cuenta y comunicaciones vinculadas al pago.
• Copia de la intimación y prueba de su notificación, cuando corresponda.
• Liquidaciones de gastos comunes, consumos, tributos o servicios accesorios que estén efectivamente a cargo del inquilino.
• Documentación de administración, poder o representación si actúa una persona distinta del titular contractual.

Para iniciar el desalojo, la normativa prevé que no es necesario acreditar el derecho de propiedad: debe acompañarse el contrato de arrendamiento o subarrendamiento, o un facsímil autenticado por escribano. La legitimación concreta y los demás recaudos de la presentación deben revisarse para el caso particular.

Costos y conceptos que no deben confundirse

• En el régimen del Decreto-Ley N.º 14.219, los tributos y costos de la primera intimación son de cargo del actor; los de intimaciones posteriores pueden ser de cargo del intimado según la normativa aplicable.
• Para reclamos de servicios accesorios impagos ante CGN-SGA, la información oficial menciona el telegrama simple con copia y el timbre profesional. Para contratos vigentes, indica presentación hasta el sexto día hábil de cada mes.
• Los importes actuales de telegramas, timbres, tasas, notificaciones y honorarios profesionales son datos actualizables y no se publican aquí como cifras fijas porque no fueron verificados.
• El costo del trámite o de una intimación no equivale al total de un eventual proceso judicial.

Situaciones que requieren especial cuidado

• Una garantía estatal no implica que toda la deuda quede reintegrada automáticamente. La cobertura puede variar según la modalidad, el contrato, el reglamento y la liquidación concreta.
• Si el contrato CGN-SGA está vencido y el problema es únicamente que el inquilino no entrega el inmueble, la información del servicio indica que el propietario debe promover particularmente el juicio de desalojo por vencimiento de plazo. Esto es distinto de la intervención por deuda.
• Los gastos comunes, consumos, tributos y servicios accesorios solo pueden reclamarse al inquilino si están a su cargo por ley o contrato. No todos los gastos comunes se imputan necesariamente al arrendatario.
• En el régimen especial sin garantía, el inquilino puede clausurar el juicio una sola vez si consigna dentro del plazo de excepciones la deuda más un 60% por intereses, tributos y costos, cumpliendo las condiciones procesales aplicables.
• En los casos regidos por el artículo 59 del Decreto-Ley N.º 14.219, el juez puede aplazar el lanzamiento hasta noventa días según las circunstancias del caso.

Cuando haya contrato verbal, garantías mixtas o privadas, subarrendamiento, ocupantes distintos del inquilino, deuda discutida, daños, fallecimiento, menores de edad, violencia o una situación de vulnerabilidad, es necesario asesoramiento jurídico individual. Esta guía informa sobre la secuencia general, pero no sustituye el análisis profesional del contrato y del expediente concreto.

Normativa y procedimientos oficiales revisados el 16 de setiembre de 2026. Los plazos legales, canales, costos, formularios y requisitos operativos pueden actualizarse; verificá la fuente oficial antes de actuar.